Ejendomsforvalteren Nrep står til at tjene 350 mio. kr. som følge af en rentedudvikling, som forvalteren ingen indflydelse har på.

Det viser det nyligt offentliggjorte regnskab for andet halvår 2022 fra ejendomsselskabet Dades, der i foråret 2021 indgik en aftale om, at Nrep skulle overtage forvaltningen af Dades’ 25 mia. kr. store ejendomsportefølje. I begge selskaber er Novo Holdings storaktionær.

Regnskabet viser således, at de stigende renter har givet Dades en gevinst i andet halvår på 413 mio. kr. grundet renteswaps, som ejendomsselskabet har brugt til renteafdækning, siden Novo Holdings og Tryghedsgruppen gik ind som storaktionærer i 2015.

Det giver en usædvanligt stor honorering af Nrep, der som følge af forvaltningsaftalen fra 2021 får både et fast management fee og en såkaldt promote – en slags bonusordning, som afhænger af Dades’ resultat.

”I forbindelse med den i 2021 indgåede forvaltningsaftale med Nrep er der i årets regnskab hensat yderligere 52 mio. kr. til et resultatbaseret vederlag,” står der i ledelsesberetningen i det nye regnskab.

Det tocifrede millionbeløb kommer oven i, at Dades for regnskabsåret 2021/22 satte 298 mio. kr. til side til Nreps promote.

Det skyldtes opskrivninger af dels selskabets ejendomsportefølje som følge af generelt faldende afkastkrav i perioden, dels selskabets finansielle aftaler som følge af stigende renter, der fortsatte i andet halvår af 2022.

”Det, der driver hensættelsen på 350 mio. kr. i 2022, er positiv regulering af renteswaps og ejendomsværdier. Sådan er aftalen lavet mellem Nrep og Dades med transparens for alle involverede parter,” siger adm. direktør Søren Kristiansen fra Dades til EjendomsWatch.

Effekten er ikke slået igennem

Søren Kristiansen afviste ved aflæggelsen af regnskabet for 2021/22, at selskabets gode resultat skyldtes forvaltningsaftalen med Nrep, hvilket Dades endnu ”ikke rigtig (havde, red.) set effekterne af”. Denne pointe gentager direktøren oven på offentliggørelsen af regnskabet for andet halvår 2022.

”Resultaterne af de tiltag, som er igangsat i samarbejde med Nrep, har vi ikke fået effekten af endnu. Det, forventer vi, kommer i de kommende år,” siger Søren Kristiansen.

Søren Kristiansen advarer samtidig mod at konkludere for skarpt på Dades’ nuværende hensættelse til Nreps honorering, da det netop kun er en hensættelse. Det endelige vederlag til Nrep bliver først gjort op, når forvaltningsaftalen udløber – som udgangspunkt i 2028.

Direktøren påpeger, at Dades i andet halvår 2022 har lavet en negativ korrigering af den opskrivning af ejendomsporteføljen, man foretog ved aflæggelsen af 2021/22-regnskabet, og der kan være yderligere korrektioner på vej, hvilket vil begrænse det vederlag, som Dades skal betale til Nrep.

”Effekten af de stigende renter er ikke fuldt ud slået igennem på ejendomsværdierne endnu. Det er vel den generelle vurdering, at enten skal renten falde, og så kan vi opretholde de her ejendomsværdier, eller også forbliver renterne i det nuværende niveau, og så er værdierne lidt til den høje side,” siger Søren Kristiansen, der forventer, at vederlaget til Nrep ”vil jævnes ud over tid”.

Hjemtager økonomiske opgaver

Forvaltningsaftalen mellem Dades og Nrep har fået mange i ejendomsbranchen til at spærre øjnene op, både fordi honoreringen er så tæt knyttet til den generelle markedsudvikling, og fordi aftalen er en de facto outsourcing af kerneforretningen i Dades, nemlig ejendomsforvaltning.

Ifølge mediet Insidebusiness var tidligere adm. direktør i Dades Boris Kjeldsen da også modstander af aftalen, der kom i stand efter ønske fra Novo Holdings, som både er storaktionær i Dades og Nrep. I et interview med EjendomsWatch i maj 2021 bekræftede Novo Holdings’ managing partner, Morten Beck Jørgensen, at man havde ”spillet en aktiv rolle i at bringe partnerne sammen”.

Søren Kristiansen understreger, at der stadig er fuld opbakning til den indgåede aftale fra Dades’ ejere, Novo Holdings – der i dag ejer aktiemajoriteten i Dades, efter at man i foråret 2022 købte Tryghedsgruppens aktiepost på 14 pct. – og den historiske ejerfamilie i Aase og Ejnar Danielsens Fond, der ejer ca. 40 pct. af Dades.

”Vi er tilfredse med Nrep og den aftale, vi har med dem. Logikken med den resultatbaserede honorering er, at hvis Dades opnår et supergodt resultat, så tilfalder der Nrep en andel af det supergode afkast,” siger Søren Kristiansen til EjendomsWatch.

Men er det rimeligt, at Nrep skal have en honorering på 350 mio. kr., fordi nogle renteswaps, som har ligget på bøgerne i en længere årrække, pludselig giver afkast?

”Om det er rimeligt? Da aftalen blev indgået, var det på baggrund af en enig bestyrelse og med fuld opbakning fra aktionærerne. Det er det, vi tager konsekvensen af og hensætter til løbende,” siger Dades-direktøren.

Dog er der et lille ”men”. Ifølge den oprindelige forvaltningsaftale skulle Nrep stå for blandet andet den løbende regnskabsrapportering og budgetopfølgning, men det hjemtages nu af Dades, der på den baggrund er i gang med to til tre nyansættelser, oplyser Søren Kristiansen.

”Vi kommer til at ændre en lille smule i aftalen, hvor vi fremadrettet vil udføre flere økonomiopgaver internt i Dades-regi. Det er et udtryk for, at der, hvor Nrep er gode, er at forvalte og udvikle ejendomme. Der er ikke så meget værdiskabelse i at lave regnskab, og derfor vil vi gerne have, at de har fuldt fokus på det andet,” siger direktøren.