Et skindødt transaktionsmarked og stigende byggeomkostninger blev sidste år et sandt mareridt for den københavnske ejendomsudvikler Gefion Group, der har måttet se til, mens værdierne i selskabet løb ud i sandet. 

Det viser et nyt koncernregnskab fra Gefion Group, hvor egenkapitalen går fra at være i plus med på 67 mio. kr. i 2022 til at lyse rødt med minus på 17,5 mio. kr. ved udgangen af 2023. Det er kun tre regnskaber siden, at egenkapitalen også var i minus.

Koncernens nettoomsætning falder i samme ombæring som en sten fra 571,6 mio. kr. til blot 13,6 mio. kr. i 2023. Det sætter spor i årets resultat efter skat, hvor koncernen ender med et underskud på 73,5 mio. kr. mod et mindre overskud på 5,4 mio. kr. i 2022.

Resultatet anses af ledelsen som ”utilfredsstillende”, viser regnskabet. 

Af ledelsesberetningen fremgår det, at resultatet er påvirket af nedskrivning af ejendomsværdier og finansieringsomkostninger i et år, hvor koncernen ikke har realiseret et eneste ejendomssalg. 

Selskabet har bl.a., uden held, forsøgt at afhænde dets andel i milliardprojektet Rødovre Port, som man er minoritetsejer af sammen med amerikanske Goldman Sachs. Også her endte egenkapitalen negativt med 7,4 mio. kr. i 2023.

Byggeri på standby

I forbindelse med forrige års regnskab fortalte adm. direktør hos Gefion Group, Thomas W. Færch, i et interview med EjendomsWatch, at der var sat en stopper for byggeaktiviteten i løbet af 2023. 

”Vi har 12 sager i pipelinen. Men vi kan ikke starte på dem, før vi udarbejder lokalplaner – og indtil de bliver vedtaget, har vi ingen byggeaktivitet. Vi er afhængige af de politiske processer, og det tager lang tid,” lød det.

Det er denne effekt, der nu påvirker regnskabsposterne i årsrapporten fra 2023, og i ledelsesberetningen formuleres det sådan: 

”Den negative udvikling på markedet for fast ejendom og projektudvikling er fortsat i 2023 og har medført, at flere projekter er blevet forsinkede og markedet er fortsat vanskeligt at navigere i.”

Gefion Group har i stedet anvendt ressourcer på at udvikle på flere nye projekter samt etablere sig inden for udvikling af vedvarende energiprojekter, som EjendomsWatch kunne fortælle i efteråret sidste år.

Velsignelse fra långivere

Gefion Group er bl.a. finansieret af et obligationslån på 200 mio. kr., som selskabet optog i 2022 til en rente på 10 pct. om året plus basisrenten Euribor. Lånet blev optaget efter blot fire dage som gældfri.

Ved udgangen af 2023 måtte Gefion gå på knæ for selvsamme långivere i håb om at lempe førnævnte lånevilkår.

Koncernen havde ifølge en orientering til sine långivere på det tidspunkt ikke tilstrækkelige midler til at møde sine kortfristede forpligtelser og driftsomkostninger på et tidspunkt i løbet af første kvartal 2024, lød det. 

Det lykkedes Gefion at ændre lånevilkårene ved at forlænge løbetiden på obligationen til november 2027, samtidig med at de fleste renter oprulles og betales ved udløb. Det betyder ifølge Gefion-ledelsen, at rentebetalinger ”ikke belaster likviditeten væsentligt.” 

Efter regnskabsårets udløb har Gefion Group udstedt nye obligationer for 100 mio. kr. inden for den eksisterende obligationsramme på 500 mio. kr., der forinden var udnyttet med ca. 275 mio. kr.

Koncernen råder selv, på tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten, over ca. 60 mio. kr. egne obligationer, ”som kan sælges i markedet som likviditetsbuffer efter behov”, viser ledelsesberetningen. 

Kort efter velsignelsen fra långiverne måtte Gefion desuden skrotte et boligprojekt i Billund med en estimeret salgsværdi på 146 mio. kr. Det skyldes, at det ikke var muligt at opnå det indledende salg, som var sat som betingelse for at gennemføre projektet, fortalte Thomas W. Færch til EjendomsWatch.

I lyset heraf har Gefion Group erhvervet to nye udviklingsejendomme på Falster og i Hillerød med henblik på udvikling af henholdsvis et energiprojekt og et mikroboligprojekt.

Endnu et underskud i sigte

Gefion Group forventer, at også 2024 og et stykke ind i 2025 bliver en vanskelig periode med usikkerhed omkring afkastkrav og retning i markedet. Det betyder altså, at der er udsigter til endnu et underskud i 2024. 

Det negative resultat forventes af være i intervallet 25-50 mio. kr. Det er først i forbindelse med regnskabet fra 2025, at koncernen venter et overskud ud fra den nuværende pipeline af projekter, lyder prognosen.

Foruden de nye tiltag inden for udvikling af vedvarende energi, viser regnskabet, at Gefion Group forsætter strategien om at udvikle boliger, samtidig med at de aktivt har påbegyndt udvikling af hoteller.

EjendomsWatch søger en kommentar fra Gefion Groups adm. direktør Thomas W. Færch.